Contratto di comodato

È il contratto con cui una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva, a titolo gratuito, per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo poi di restituirla alla scadenza convenuta o, in mancanza, a semplice richiesta del comodante
"Bello e utile ma sarebbe interessante avere la possibilità di chiedere una consulenza per chi ha dubbi su come compilare il contratto. Una specie di servizio accessorio."
Linda V.
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16/04/2020
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Precisare prestazioni accessorie a carico del comodatario (onere)

NO

Inserire una clausola risolutiva espressa

NO

Inserire una “clausola compromissoria”

NO

QUALE BISOGNO SODDISFA IL CONTRATTO DI COMODATO

Vuoi consegnare una cosa mobile o immobile a qualcuno, a titolo gratuito e senza particolari oneri di forma, affinché se ne serva per un uso specifico, non rinunciando però a tutelare il tuo bene nel caso in cui il beneficiario non si comporti in modo diligente?

Il contratto di comodato ti consente di raggiungere questo obiettivo.

ESEMPI PRATICI NEI QUALI PUÒ TROVARE IMPIEGO IL CONTRATTO DI COMODATO

Il contratto di comodato può trovare impiego in numerose casistiche. Riportiamo qui di seguito solo alcuni esempi concreti che permettono di meglio inquadrare l’utilità del comodato e i suoi possibili impieghi.

Esempio 1 di contratto di comodato: Vuoi prestare la tua casa ad un amico affinché se ne serva ma, al contempo, provveda anche alla manutenzione ordinaria che tu non puoi fare poiché vivi in un’altra città? Puoi dargliela in comodato.

Esempio 2 di contratto di comodato: Hai firmato un preliminare di compravendita di un tuo immobile, il definitivo è stato fissato a tre mesi di distanza (per i motivi più vari) ma saresti disposto a consegnare l’immobile anche prima della firma del contratto definitivo? In tal caso, potrai utilizzare il contratto di comodato per concedere al promissario acquirente la disponibilità dello stesso.

Esempio 3 di contratto di comodato: Intendi concedere gratuitamente la disponibilità di un immobile a colui che sarà il tuo futuro erede ma non vuoi ancora passargli la proprietà in via definitiva? Puoi utilizzare il contratto di comodato per raggiungere tale scopo.

PUNTI FORTI DEL CONTRATTO DI COMODATO

  • È un contratto essenzialmente gratuito, in quanto non prevede alcun corrispettivo per l’uso della cosa concessa in prestito;
  • Non richiede, in genere, adempimenti formali, né registrazione (salvo, in alcuni casi, per gli immobili);
  • Non sconta, in genere, il pagamento di imposte (salvo, in alcuni casi, per gli immobili);
  • Permette di concedere in godimento un proprio bene a titolo gratuito ma pur sempre conservando per sé delle tutele legali nel caso in cui il beneficiario non tenga una condotta diligente.

NATURA GIURIDICA DEL CONTRATTO DI COMODATO

Con il contratto di comodato una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta (art. 1803 c.c.).

Il comodato è un contratto tipico e reale, poiché si perfeziona con la consegna della cosa in capo al comodatario.

È un contratto essenzialmente gratuito, e tale gratuità non viene messa in discussione neanche dell’eventuale apposizione di un onere, ovvero di una prestazione accessoria, a carico del comodatario. L’importante è che tale richiesta non si traduca nel versamento di una somma periodica, nel qual caso si starebbe dissimulando un contratto di locazione. A titolo di esempio, possono essere configurate come prestazioni accessorie costituenti un onere: pagare i tributi relativi all’immobile concesso in uso (tassa rifiuti, imu); pagare tutte le utenze dei vari servizi quale acqua luce e gas; pagare le spese condominiali relative alla “conduzione” dell’immobile concesso in comodato; pagare il bollo dell’auto o l’assicurazione in caso di comodato di bene mobile registrato, ecc.

Il comodatario avrà solamente la detenzione (qualificata) e non il possesso poiché difetta in capo allo stesso l’elemento soggettivo tipico del possessore, dato che il comodatario è consapevole che il bene gli è concesso in godimento in virtù di un gesto di cortesia da parte del comodante. Tuttavia, si tratta di detenzione “qualificata”, poiché esercitata non solo per ragioni di ospitalità o servizio, ma anche nell’interesse dello stesso comodatario, ovvero quello di servirsene.

Viene definito prestito “d’uso” perché può avere ad oggetto solo beni “infungibili”, i quali non perdono, nonostante l’utilizzo, la loro individualità. Sono beni, in altre parole, non consumabili. In ciò si distingue dal contratto di mutuo che costituisce, viceversa, un prestito “di consumo” poiché ha ad oggetto beni consumabili, come il denaro.

Il comodato, infine, viene definito contratto “intuitu personae”, ovvero personale. Questo si spiega in base al fatto che il comodante presta il bene al comodatario per ragioni di cortesia, amicizia o favore, e ciò implica un rapporto di fiducia tra le parti. Per questo motivo, di regola, il comodante non ha interesse a che il comodatario possa concedere il bene in godimento a terzi a lui estranei, salvo espressa autorizzazione in tal senso.

DISCIPLINA GIURIDICA DEL COMODATO

TIPOLOGIE DI COMODATO

Il contratto di comodato a tempo determinato prevede una precisa data di scadenza per la restituzione del bene. Tale figura di comodato è disciplinata dall’art. 1809 c.c.

Il termine di scadenza può essere:

  • esplicito, ossia pattuito espressamente dalle parti (es.: “20/04/2014”, oppure “quattro anni dalla firma del contratto”);
  • implicito, ossia ricavabile dall’uso che del bene dovrà essere fatto (“per il tempo in cui lavorerai a Padova”).

In entrambi questi casi, il comodatario sarà obbligato a restituire il bene solamente alla scadenza del termine (esplicito o implicito), oppure quando il comodante lo richiederà anche prima della scadenza del termine, ma, in questo caso, solamente in caso di sopravvenuto e urgente bisogno del comodante (la sua casa è andata a fuoco e necessita di un’abitazione alternativa).

Il contratto di comodato a tempo indeterminato, invece, non prevede l’apposizione di una data precisa per la restituzione. Proprio in ragione della mancanza di un termine finale determinato, l’art. 1810 c.c., nel disciplinare la figura, prevede che il comodante possa chiedere la restituzione del bene in qualsiasi momento.

È possibile infine concludere un contratto di comodato di bene immobile finalizzato al soddisfacimento delle esigenze familiari del comodatario. In tal caso, il comodante concede il bene al comodatario affinché quest’ultimo vi conduca la propria vita e quella del proprio nucleo familiare. La diffusione del comodato di immobile con destinazione familiare è dovuta al fatto che attraverso questo schema negoziale è possibile per i genitori concedere ai figli gratuitamente il godimento di un immobile nel quale instaurare la loro vita familiare, senza dover sopportare alcun costo, salvo le spese ordinarie di manutenzione dell’immobile. Nella pratica, secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza, il comodato di bene immobile adibito a casa familiare si configura comunque come un comodato a termine, in questo caso “implicito”, ovvero legato all’uso del bene in relazione ai bisogni della famiglia. Esso seguirà quindi la disciplina dell’art. 1809 c.c., con la precisazione che il coniuge separato o divorziato con prole a carico potrà continuare ad abitare l’immobile dopo la separazione o il divorzio, se riesce a dimostrare a) che il comodato è stato stipulato per le esigenze familiari b) che queste perdurino. La restituzione sarà dovuta solo quando verranno a cessare le esigenze familiari. Di conseguenza, anche in questo caso, il comodante potrà esigerne la restituzione immediata solo se sopravvenga un suo urgente ed impreveduto bisogno.

Tuttavia, riteniamo che non sia vietata l’apposizione di un termine finale pattizio ( i.e. concordato tra le parti) anche a questo tipo di comodato, in ossequio al principio della libertà contrattuale delle parti e all’esigenza di assumere vincoli che non abbiamo un orizzonte temporale indeterminato. In questo caso sarà facoltà del comodante pretendere la restituzione del bene alla data di scadenza pattuita, senza che il comodatario possa eccepire la permanenza delle sue esigenze familiari.

Peraltro, è doveroso far rilevare che non esistono ad oggi precedenti giurisprudenziali che abbiano confermato questa possibilità.

FIGURE AFFINI AL COMODATO

Il contratto di comodato si distingue da quello di locazione e da quello di affitto poiché è essenzialmente gratuito, mentre la locazione e l’affitto prevedono il versamento di un [corrispettivo] (detto in gergo tecnico “canone”) da parte del conduttore.

Il comodato si distingue poi dal contratto di deposito poiché, tramite quest’ultimo, la parte riceve in consegna la cosa al solo fine di custodirla e restituirla in natura.

Un altro contratto affine al comodato è il mutuo. Attraverso questo negozio, tuttavia, il mutuatario riceve una certa quantità di cose fungibili le quali possono essere consumate con l’obbligo di restituirne altrettante della medesima specie. Il mutuo, diversamente dal comodato, è un contratto generalmente oneroso, e infatti prevede la corresponsione di interessi periodici.

Vedi i contratti affini: [LOCAZIONE], [AFFITTO], [DEPOSITO], [MUTUO]

FORMALITÀ

Non è prescritta dal Codice Civile la formalità della scrittura per il contratto di comodato immobiliare, anche se di durata ultranovennale.

Tuttavia,La Legge finanziaria per il 2005 (L. 311/2004) ha stabilito all’art. 1 comma 346 che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Tale disposizione comprende certamente anche il comodato d’uso di bene immobile, dal momento che con esso si costituisce un diritto personale di godimento.

L’obbligo di registrazione sopra prescritto a pena di nullità riguarda soltanto i contratti di comodato che siano stati redatti in forma scritta, e non anche il comodato che sia stato concluso verbalmente, per il quale non sarebbe necessaria alcuna registrazione (salvo che sia stato enunciato in un altro contratto sottoposto a registrazione, caso abbastanza remoto).

Il contratto di comodato immobiliare deve essere registrato entro venti giorni dalla stipula se redatto in forma scritta. Per tali contratti la registrazione potrà essere effettuata presentando a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate:

  • il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato”. Tale modello è reperibile presso ogni Agenzia delle Entrate;
  • ricevuta del pagamento di 200 euro per l'imposta di registro effettuato con modello F23 (codice tributo 109T);
  • 2-3 marche da bollo, ciascuna da euro 16,00 da applicare sulle copie degli atti da registrare. Le marche da bollo non devono portare una data successiva alla data della stipula del contratto di comodato, per cui, se ad es. il contratto di comodato e firmato in data 3 dicembre 2012, le marche da bollo non devono portare una data successiva al 3 dicembre 2012;
  • le fotocopie delle carte di identità del comodante e del comodatario.

In tale ipotesi, la registrazione sconta il pagamento di un’imposta in misura fissa di 200,00 euro , posta a carico delle parti in solido.

Possono essere registrati anche i contratti di comodato aventi ad oggetto immobili e stipulati in forma verbale?

In realtà sì, è possibile. Infatti, la legge di stabilità 2016 (articolo 1, comma 10, della legge 208/2015) prevede che la base imponibile ai fini IMU/TASI possa essere ridotta del 50% per le unità immobiliari (ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta, entro il primo grado, che le utilizzano come abitazione principale. Per usufruire di tale agevolazione è necessario registrare il contratto di comodato, e valgono le indicazioni esposte più sopra.

Per quanto riguarda i bene mobili registrati, se il godimento del bene oggetto dura più di 30 giorni, sarà necessario, in conformità a quanto disposto dall’art. 94 comma 4 bis del Codice della strada, comunicare alla Motorizzazione Civile il nominativo dell’effettivo utilizzatore del veicolo ai fini dell’annotazione sulla carta di circolazione nonché della registrazione nell'archivio di cui agli articoli 225, comma 1, lettera b), e 226, comma 5 del Codice della strada. Sono consapevoli che in caso di omissione di tali adempimenti, incorreranno nelle sanzioni previste dal comma 3 dell’articolo appena citato

Non c’è invece alcun obbligo di registrazione per i comodati relativi a beni mobili non registrati. In questi casi, però, la registrazione potrebbe essere utile per conferire data certa al contratto, soprattutto nel caso in cui si tratti di bene di particolare valore (si pensi, per esempio, ad una bicicletta elettrica o a un trattorino tosaerba).Anche in questo caso l’adempimento principale da fare sarà quella di recarsi con il contratto, preferibilmente redatto in forma scritta, presso l’Agenzia delle Entrate e versare i 200 euro più sopra indicati.

FASE PATOLOGICA

  • INADEMPIMENTO DEL COMODANTE

Nel caso in cui la cosa comodata abbia dei vizi tali che rechino danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento qualora, conoscendo i vizi della cosa, non ne abbia avvertito il comodatario (art. 1812 c.c.).

Nel caso in cui il comodante alieni il bene in dispregio del termine stabilito a favore del comodatario, quest’ultimo non potrà comunque opporre il contratto di comodato al terzo acquirente per impossibilità di interpretazione estensiva della disciplina della locazione per caso analogo ai sensi dell’art. 1602 c.c.

Per quanto riguarda i profili di responsabilità del comodante nei confronti del comodatario, sussisterà una responsabilità contrattuale da inadempimento dell’obbligazione ai sensi dell’art. 1218 c.c., il quale prevede che il debitore che non ha eseguito esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno nei confronti del creditore.

Va precisato che il comodante, se non rispetta taluni obblighi posti a suo carico, rischia anche di incorrere in sanzioni di tipo penale. In particolare, secondo la Cassazione, commette il delitto di violazione di domicilio il comodante che si introduce nell’appartamento di sua proprietà, concesso in comodato d’uso a un’altra persona. La responsabilità per tale fatto prescinde dalle motivazioni per le quali il comodante abbia operato l’accesso non autorizzato. In ipotesi, pertanto, se il comodante si fosse determinato ad entrare nell’immobile di sua proprietà in ragione della mancata restituzione dello stesso da parte del comodatario per raggiunta scadenza del termine, ciò non lo esimerebbe dalla responsabilità penale.

  • INADEMPIMENTO DEL COMODATARIO

Il comodatario è tenuto, in virtù dell’art. 1804 c.c., a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene per usi diversi rispetto a quelli determinati contrattualmente. Non può nemmeno concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.

In tal caso, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

Oltre a chiedere l’immediata restituzione del bene, il comodante potrà ottenere l’automatico scioglimento del contratto nel caso di violazione da parte del comodatario dei suoi obblighi, semplicemente avvalendosi della clausola risolutiva espressa, se inserita nel contratto.

La procedura speciale, prevista dal codice di procedura civile per il caso di sfratto per morosità è prevista unicamente nel caso di contratto di locazione.

Per il contratto di comodato, viceversa, allorquando il comodatario si rifiuti di liberare l’immobile alla scadenza del contratto o quando gli venga richiesto dal comodante, quest’ultimo sarà costretto a proporre davanti al giudice civile un’azione di risoluzione del contratto per inadempimento, mirando ad ottenere una sentenza di condanna al rilascio dell’immobile ai sensi dell’art. 2930 c.c.

Qualore poi l’ordine contenuto in tale sentenza non venga adempiuto spontaneamente, allora sarà necessario fare ricorso agli strumenti previsti dal codice di procedura civile agli articoli 605 e seguenti e procedere all’esecuzione per consegna o rilascio.

I costi per l’assistenza di un legale durante la procedura di esecuzione per consegna o rilascio dipenderanno dal valore della controversia (determinato essenzialmente dal valore dell’oggetto del contratto). Si potrà oscillare tra un minimo di 300 euro e un massimo di circa 4.000 euro.