QUALE BISOGNO SODDISFA IL MODELLO DI CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO 3+2?

Il nostro modello compilabile permette di redigere facilmente un contratto di locazione ad uso abitativo “3+2”, il quale è disciplinato dall’art. 2 comma 3 della L. 431/1998. Tale contratto consente di accedere alla figura del c.d. “canone concordato”, che impone al locatore di determinare il canone entro limiti minimi e massimi sulla base di accordi sottoscritti in sede locale tra le organizzazioni più rappresentative. In mancanza di accordi locali (eventualità assai rara) il canone viene definito sulla base della “convenzione nazionale”, stipulata tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale (art. 4, L. 431/98).

ESEMPI PRATICI NEI QUALI PUÒ TROVARE IMPIEGO IL MODELLO DI CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO 3+2

La casistica relativa alla locazione è piuttosto varia. Riportiamo qui di seguito alcuni esempi concreti che permettono di meglio inquadrare l’utilità di tale contratto ed i suoi possibili impieghi.

Esempio 1 di modello di contratto di locazione 3+2: ti è stata lasciata una casa in eredità però tu sei domiciliato altrove e non sapresti come utilizzarla? In questo caso la puoi concedere in locazione, ottenendo al contempo che qualcuno si occupi dell’ordinaria manutenzione, oltre a corrisponderti un canone di locazione periodico. Ti costituirai in questo modo un’entrata fissa assicurandoti anche che l’immobile non deperisca per non uso.

Esempio 2 di modello di contratto di locazione 3+2: sei già proprietario di un appartamento e vuoi acquistarne un altro? Concedi in locazione il tuo immobile e utilizza il denaro che ottieni a titolo di canone per pagare le rate del mutuo che hai acceso per il nuovo appartamento.

PUNTI FORTI DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO 3+2

• il canone di locazione non è liberamente determinabile, ma deve rispettare i minimi e i massimi stabiliti dagli accordi locali;
• l’utilizzo di tale contratto di locazione a canone concordato comporta varie agevolazioni dal punto di vista fiscale, sia per il locatore che per il conduttore. Più in particolare:

• Per il locatore:

• Riduzione della base imponibile Irpef. In caso di tassazione ordinaria, il reddito imponibile del proprietario viene ridotto;
• Riduzione della base imponibile per l’imposta di registro. È prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, è assunto nella misura del 70% il corrispettivo annuo per la determinazione della base imponibile ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro;
• Riduzione aliquota della cedolare secca. L’aliquota di tassazione applicabile sul 100% del canone di locazione è ridotta dal 21% al 10%;
• Possibilità di beneficiare di detrazioni comunali. I Comuni hanno facoltà di stabilire aliquote più basse per l’Imu oppure maggiori detrazioni. Il governo dispone che i comuni possono portare al al 4 per mille l’aliquota Imu per queste abitazioni, che diversamente sarebbero soggette alla fascia compresa tra il 7,6 e il 10,6 per mille delle seconde case.

• Per il conduttore:

se lo stesso risulta essere intestatario del solo contratto di locazione di cui alla Legge 431/98, articolo 2, comma 3, e l’immobile risulta essere adibito ad abitazione principale, è possibile usufruire delle seguenti agevolazioni fiscali ai fini Irpef, rapportate al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, per i seguenti importi:

• €. 495,80 se il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) non supera €. 15.493,71;
• €. 247,90 se il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) supera €. 15.493,71, ma inferiore a €. 30.987,41.

Tuttavia, l'ambito di applicazione delle agevolazioni fiscali previste dall'art. 8 della L. 431/1998 è stato limitato ai contratti di locazione riguardanti immobili che si trovino nei comuni di cui all'art. 1 del D.L. n. 551/1988, e che siano stati stipulati (o rinnovati) ai sensi dell'art. 2, comma 3, della L. 431/1998 in seguito ad accordo definito in sede locale, rispettando i criteri previsti nel decreto indicato dall'art. 4 della legge, oppure le condizioni indicate nel decreto di cui all'art. 4 comma 3;

• si tutelano le esigenze di stabilità del conduttore permettendogli di abitare l’immobile per un un arco temporale di minimo tre anni. Alla prima scadenza, comunque, il locatore potrà evitare il rinnovo di due anni solo per le specifiche ragioni elencate dall’art. 2, comma 5 della L. 431/98.

NATURA GIURIDICA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO 3+2

Il contratto di locazione (più conosciuto nella pratica come contratto di affitto) è il contratto con il quale un soggetto, il locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto conduttore, tenuto a sua volta a versare periodicamente un determinato corrispettivo, il canone di locazione, nonché a restituire nei tempi prestabiliti il bene ricevuto in uso, avendo cura di renderlo nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuto, salvo il naturale deperimento dovuto all’uso.

Il contratto di locazione 3+2 rappresenta un’alternativa al tradizionale contratto 4+4. La differenza tra le due figure non sta solo nella diversa durata, ma soprattutto nella previsione dell’obbligo, nella locazione 3+2, di determinare il canone entro limiti minimi e massimi, sulla base di accordi presi in sede locale. In mancanza di accordi locali il canone viene definito sulla base della “convenzione nazionale” stipulato tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale (art. 4, L. 431/98).

Quanto sopra non è però applicabile ai contratti aventi ad oggetto alloggi di edilizia residenziale pubblica, immobili locati esclusivamente per finalità turistiche o per un uso diverso da quello abitativo.

In primo luogo, per quanto concerne la durata ed il rinnovo, il comma 5, art. 2 della L. 431/98 stabilisce che il contratto non può avere durata inferiore ai tre anni, ma può avere una durata superiore. Alla prima scadenza, ove le parti non trovino un accordo in merito al rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore solo in presenza di specifici casi, che sono quelli indicati dall’art. 3 della citata legge 431/1998, ovvero:

• quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• quando il locatore intende destinare l'immobile all'esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore ha la piena disponibilità;
• quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;
• quando l’edificio è gravemente danneggiato e deve essere ricostruito o deve esserne assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento dei lavori;
• quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, oppure si intenda demolire o trasformare radicalmente per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
• quando il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo (non si giustifica il sacrificio dell’interesse del locatore alla restituzione del bene se il conduttore non ne fa uso e dimostra in questo modo di non averne bisogno);
• quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è comunque riconosciuto il diritto di prelazione (si presume, infatti, che in questo caso il locatore abbia necessità economica di alienare).

Il conduttore è invece teoricamente vincolato per tutta la durata del contratto, vale a dire per cinque anni (o di più, a seconda del fatto che il periodo iniziale sia stabilito in tre o più anni). Tuttavia, è prevista a suo favore una generale facoltà di recesso per gravi motivi ex art. 4, co. 2, L. 392/78, costituiti da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da renderne oltremodo gravosa la prosecuzione (es.: perdita del lavoro o cambio sede di lavoro, morte di un membro della famiglia convivente, stalking, problemi di salubrità degli ambienti, problemi strutturali dell’edificio). Tuttavia, nella prassi è molto frequente che venga inserita una facoltà di recesso libera, e quindi svincolata dalla presenza dei gravi motivi, in modo da rendere più agevole per il conduttore l’eventuale scelta di sciogliersi dal vincolo contrattuale.

Il primo comma dell’art. 4 della L. 392/78, infatti, prevede che “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”. Non è infrequente che il locatore accordi al conduttore anche un termine di recesso più breve, di due o tre mesi.

Alla scadenza del periodo di proroga biennale (ovvero dei cinque anni, o più, se il periodo iniziale supera i tre anni), ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Il D.L. 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modificazioni dalla L. 28 giugno 2019, n. 58, ha disposto, con l'art. 19-bis, comma 1, che "Il quarto periodo del comma 5 dell'articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio".

In caso di mancato accordo o di rinuncia espressa alla rinnovazione, il contratto termina con la scadenza del quinto anno.

In passato, il contratto di locazione a canone concordato trovava applicazione esclusivamente nei Comuni ad alta densità abitativa e richiedeva l'obbligo di essere assistiti dalla associazioni delle proprietà edilizie e degli inquilini. Oggi questi limiti sono caduti.

Di conseguenza, ad oggi esistono essenzialmente due modalità di accesso al canone concordato:

1. una procedura assistita, tramite l’ausilio ed il controllo diretto delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori;
2. una procedura non assistita, in cui le parti stipulano autonomamente il contratto, ma, per ottenere le relative agevolazioni fiscali, è necessario ottenere l’attestazione di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo locale, previa valutazione della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto agli accordi locali stessi.

È espressamente richiesto dalla legge che tali contratti vengano stipulati mediante il modello contrattuale stabilito nell'allegato A del citato D.M. 16.01.2017.

Tuttavia, se le parti seguono le norme del “concordato”, nonché lo schema adottato in ambito locale, regolando diversamente soltanto diritti e obblighi accessori o aspetti marginali, il contratto individuale rimane riconducibile alla disciplina di quelli agevolati.

È chiaro che non esiste un elenco certo delle pattuizioni che possono essere modificate dalle parti, rispetto a quanto stabilito dal modello ministeriale, senza incorrere nel rischio di vedersi riqualificato il contratto in una locazione ordinaria 4+4. Il suggerimento è, una volta operata la scelta di utilizzare una locazione concordata, di attenersi il quanto più possibile al modello.

Il modello contrattuale riportato di seguito corrisponde in tutto e per tutto a quello previsto dall’allegato A del D.M. 16.01.2017.

DISCIPLINA GIURIDICA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO 3+2

• Codice Civile: articoli dal 1571 al 1606 in quanto compatibili con la legislazione speciale;
• Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo (L. 431/1998);
• Legge sull’equo canone (L. 392/1978), solo per le norme ancora vigenti;
• Decreto ministeriale 16/01/2017 relativamente ai modelli di contratto da utilizzare.

FIGURE AFFINI AL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO 3+2

Il contratto di locazione “3+2” si distingue dal tradizionale “4+4”, oltre che, ovviamente, per la differente durata minima, anche per l’obbligo di determinare il canone in base agli accordi locali, non previsto nel contratto 4+4. Si distingue altresì dal contratto di locazione ad uso transitorio, il quale necessita della specifica indicazione e documentazione in merito alle esigenze di transitorietà e che, proprio per via della sua natura, non può essere superiore a diciotto mesi, e dal contratto di locazione per studenti universitari, destinato solo ai conduttori che siano studenti fuori sede.

Il contratto di locazione si distingue dal noleggio, poiché in quest’ultimo il noleggiante mantiene la detenzione della cosa, nel senso che ne mantiene la libera disponibilità.

Si distingue poi dall’affitto, perché quest’ultimo ha ad oggetto un bene produttivo, la cui destinazione economica deve essere rispettata dall’affittuario, pena la risoluzione del contratto.

Si distingue, inoltre, dal comodato immobiliare, caratterizzato dalla gratuità della concessione in godimento dell’immobile.

Da ultimo, si distingue dal leasing, poiché qui l’utilizzatore ha la facoltà di riscattare il bene ad un prezzo predeterminato, che solitamente tiene conto dei canoni già versati, e può risultare perciò più vantaggioso.